新築不動産部　宅地建物取引士＆住宅ローンアドバイザーの近藤です。

前回は「中古物件選びのチェックポイント」についてでした。

(前回のブログはこちらから)

今回は「変動金利の動向による返済額シミュレーション」です。

長期金利が上昇をするなか、変動金利の動向が気になります。

すでに変動金利で支払中の方、

これから変動金利での融資を検討している方の参考になればと思います。

■現在、日銀が金利を管理していますが、

今の金融緩和政策が変更されたら、住宅ローン金利、特に変動金利はどうなるのでしょうか。

金融政策変更後の金利推移を、大雑把に試算したものがあります。試算の前提条件は、

・借入金額4,000万円

・借入期間35年

・元利均等返済

・変動金利0.32％（毎月返済額100,683円）

・金利は５年毎に見直し（返済額を見直す５年ルールと125％ルールは不適用）

次に、金利の変動幅を決めます。2004年以降の某銀行の変動金利の、

５年間の変動幅の最大値が0.55％でした。

これをベースにパターンを３つ用意し、エクセルのランダム関数を利用して、

それぞれ１万通りの試算を行い、35年間で毎月返済額の最大額を算出しました。

【パターン１：金利の変動幅 ±0.55％】

当初約100,000円の返済金額ですが、全体の約60％は112,000円未満で、

120,000円以上となる可能性はたった２％です。

ただ、金利は０％に近づくと変化幅が小さくなるという下方硬直性を無視しています。

１万通り試算した内、約３割強は金利がマイナスになり、

非現実的な結果が多数でたため、信頼性がやや低いと考えられます。

 【パターン２：金利の変動幅 ▲0.275～+0.55％】

この下方硬直性を考慮し、マイナス幅のみ半分にしました。これで有効な試算数が95％超となり、現実味を帯びてきました。

毎月返済額は、112,000円未満が半分まで落ち込み、パターン１よりもやや分布が広がりました。

ただ、返済額の上昇がほぼ20,000円に収まっているので、金利上昇の影響は小さいです。 

【パターン３：金利の変動幅△0.55～1.1％】

このパターンは、日銀の異次元緩和の導入前の金利水準に戻るイメージでの設定です。

返済額の分布が、120,000円未満が約40％、120,000円以上が約60％です。

毎月返済額が２～５万円上昇することが60％とみれば、上昇幅が大きくなっています。

この傾向は、何十万回試算しても同じような結果となります。

《まとめ》

パターン３のような金利推移となり毎月返済額が２～５万円上昇すると、

家計収支が赤字になる人が多くなりそうです。

特に、変動金利で借入金額を目一杯借りている人には痛手となるでしょう。

従って、

変動金利を選択する場合に最も大切なことは、借入金額を目一杯借りることは避けることなのです。

もちろん、金利上昇リスクを考慮して固定金利にしたり、

ミックスプランを採用したりするのも良い方法ですが、借入金額の抑制が最も簡単で確実といえます。

新築物件の価格上昇とともに取引が増えている中古物件。

リーズナブルにマイホームを購入するにはよい方法ですが、

物件選びやリノベーションには中古ならではの難しさもあります。

オオサワ創研では、物件探しから設計・施工、住宅ローンの手続きまで、

専門のスタッフがワンストップでサポートします。ぜひお気軽にご相談ください。

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いつも、ブログを見てくださりありがとうございます。

今回は

「遺産分割協議、実家の不動産はどうする！？」についてお話しいたします。

前回のブログはこちらから

■所有者府営土地の対策が本格的に動き出しました！

政府が所有者不明土地対策と位置付ける3本柱が4月から本格的に動き出しました。

相続人が財産の分け方を話し合う遺産分割協議に10年の期間を設ける改正民法が1日に施行されたのに続き、

不要な土地を国が引き取る「相続土地国庫帰属制度」が始動しています。

土地・建物の登記を義務付ける改正不動産登記法も来年4月に迫っています。

遺産分けに大きな影響を与えるため、関連法のポイントを押さえてほしいと思います。

親の家や土地を相続するのか、それとも処分するのかなどは早めに決めたほうがよさそうです。

決めないままでいると所有者不明土地対策の実施をうけて遺産の分け方で不利になったり、

思わぬ費用負担を迫られたりしかねません。

所有者不明土地とは不動産登記簿を見ても誰が持ち主なのかwからない土地のことであり、

相続人がなくなって相続が発生したとき相続人が名義変更をせず、

長期にわたって放置することで発生します。

学識経験者などで構成する「所有者不明土地問題研究会」の推計によると、

全国の所有者不明土地の面積は2016年時点で410万ヘクタールと九州の面積を上回っています。

2040年には720万ヘクタールになる見通しとなり、かなりの面積を占める予想がたっています。

都市再開発や公共事業で土地の買収に時間がかかったり、

廃棄物の不法投棄が発生したりするといった問題が深刻になっているため、政府は民法改正などに踏み切りました。

■10年の期間、遺産分割協議期間を設定することになりました！

 対策の第一の柱は遺産分割協議に10年の期間を設定することとなり、

相続開始から10年を過ぎても分割協議がまとまらなければ、原則として、法定相続割合で分割する流れとなります。

法定相続割合は民法で定めた財産の分け方で、例えば相続人が配偶者と子一人なら２分の１ずつとなります。

配偶者と子二人なら配偶者が2分の1、子は4分の１ずつとなります。

亡くなった人の遺言がない場合、相続人は話し合いで誰が、どの財産をどれだけ引き継ぐかをきめます。

財産は法定相続分で分けてもよいし、相続人全員が合意すれば法定相続分とは異なる分け方でもかまいません。

ただし、分割協議は分け方を巡って相続人同士が対立し、

まとまらないことが少なくないため、専門家に依頼をするケースもあります。

勿論、自分たちだけで遺産分割協議書を作成し、相続人同士でまとめることもできます。

特に難航しやすいのが相続人の中に故人から生前に財産を贈与されていたり、

介護などで故人に多大な貢献をしたりした人がいるケースです。

それぞれ特別受益と寄与分といい、分割協議がもめる要因になりやすく、

遺産を単純に法定相続割合で分けると不公平になりかねません。

 特別受益や寄与分を踏まえて決めるのがより公平な分け方になりますが、

生前贈与の内容の把握や寄与分の認定と金額の算定に手間取り、協議は長引くことが多いようです。

相続開始から10年過ぎた場合は特別受益や寄与分を認めず、法定相続割合で分けるようにすることで、

政府は所有者不明土地の発生に一定の歯止めがかかるとみています。

半面、相続人は希望しなくても法定相続分で分けることになります。

 ■ルールが変わり、相続した土地・建物の登記を義務化！

 第二の柱は相続した土地・建物の登記を義務化することです。

施行後は相続発生から３年以内に所有名義を故人から相続人に変更する必要があります。

既に相続が発生している場合は、2027年3月末が起源となります。いずれも登記しなければ、

10万円以下の過料になる場合がある為、注意が必要です。

現在は任意で、変更手続きの期限もないため、登記をしないケースが目立っており、

登録免許税や司法書士への報酬といった登記費用の負担をしたくないとして怠る場合もあり、

所有者不明土地発生の一因となっています。

 協議が難航するなどして登記期限に間に合わない場合は、

同時に新設する相続人申告登記制度を利用する方法があり、

相続人の住所、氏名などを申し出れば3年が過ぎても過料の対象になりません。登録免許税も非課税です。

 ■不要な土地を国が引き取る「相続土地国庫帰属制度」が始動するも！

 相続する土地が売ったり貸したりすることが難しかったり、

相続人の誰も引き継ぐ意思がなかったりする場合は、第３の柱である相続土地国庫帰属制度の利用が選択肢です。

引き取ってもらう土地は多くの条件を満たす必要があり、ハードルは高いようですが・・・

 条件は利用申請時と法務局による審査時の2段階があり、それぞれ5つあります。

まず申請時は建物があると申請を受けてもらいない為、解体・撤去する必要があり、

費用は自己負担となります。担保権が設定されていたり、

隣地との境界が不明確で争いがあったりする阿合も却下されます。

審査段階では土地に庭木を含む樹木や石灯籠などの工作物があったり、

除去が必要なコンクリート片などが埋まっていたりすると認められません。

地割れや陥没がある場合も承認しないようです。

 引き取りが決まったら、申請者は管理費相当額として一定の負担金を納めます。

具体的には、宅地、農地、森林といった土地の種類や面積ごとに決める。

例えば都市計画法の市街化区域にある宅地で面積が

「100平方メートル超200平方メートル以下」なら「面積×2450円＋30万3000円」で算出する。

市街化区域外にある宅地の負担金は面積にかかわらず一律20万円となっています。

ぜひ、今後の参考にお役立てください。

不動産事業部　松島豊