呉市・東広島市を中心とした中古住宅・土地・マンションなどの不動産売買物件仲介、中古住宅のリノベーション 呉・東広島の不動産売買物件・中古住宅リノベーション

総務省の調査によると、全国の空家は2018年に約850万戸と1998年に比べ5割弱ふえています。空家は親など親族がなくなって相続で取得する例が多く、維持・管理費が負担となります。例えば定期的な手入れの際に必要な光熱費や水道代、万が一の火事に備える火災保険料などがその費用となります。

■「相続土地国庫貴族制度」がスタートしています（2023年4月より）

立地条件などが悪く賃貸や売却が難しければ、建物を解体するのが一案となりますが、解体後の固定資産税は住宅が建っている土地の軽減措置が受けられなくなる為、税額が高くなる傾向があります。しかし、更地のほうが老朽化した家があるより、状況が分かりやすいため、買い手が付きやすくなる可能性がありますが、その費用の捻出を巡っては、さまざま意見が分かれるところです。また、2023年4月より、相続した土地が不要な場合に国に所有権を引き取ってもらえる「相続土地国庫貴族制度」がスタートしています。対象となるには多くの条件があり、更地にすることは条件の一つとなっています。そこで、空家を解体するにはどれくらいの費用が掛かるのかを解説したいと思います。

■木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の解体費の目安について

まずしっておきたいのは、規模が同じくらいの建物でも構造や立地によって費用が大きく変わるという点です。家屋の構造は主に、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（ＲＣ）があり鉄骨造とＲＣ造は木造に比べ頑丈なため解体に手間がかかり、工期が長くなる傾向があります。廃棄する建材の量も多く、運搬・処理を含めた解体費は一般的に高くなります。

あくまでも参考程度の価格ですが、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の２階建、延べ面積約100㎡の解体機の目安は下記の通りです。

・木造　住宅密集地：180万円前後　　非密集地：150万円前後

・鉄骨造　住宅密集地：210万円前後　非密集地：170万円前後

・鉄筋コンクリート造　住宅密集地　280万円前後　非密集地：230万円前後

※解体エリア、周辺状況により、金額は大きく変わる場合があります

※住宅密集地とは前面道路の幅4ｍ未満、隣家との距離60㎝未満の場合

■解体費が高くなる理由として、住宅密集地かどうかによって変わる？

立地では空家が住宅密集地にあるかどうかが、ポイントとなります。密集地に明確な定義はありませんが、建物の前面道路が幅4m未満、隣家との距離が60㎝未満とすり考え方があるそうです。道路幅が4m未満など狭くなると、一般的な戸建の解体で使う中型重機を搬入できないことで作業効率に影響の差が出ます。多くは小型重機を使うため作業効率が落ち、工期が長くなりやすく、隣家との距離が狭ければ、人手を掛けた作業が必要になり、費用が高くなります。

■その他の要因で解体費が増加する理由を把握しましょう！

構造と立地以外の要因で解体費が増えることも多くあります。主要都市中心に広がる敷地いっぱいに家が建ち、重機を入れるスペースが全くない場合です。場所を作るため建物の一部をバールなどの工具を使って、手作業で解体する必要があり、費用が増加するケースが考えられます。古い建築物の場合、建材にアスベスト（石綿）を使っている建物は除去費が発生します。石綿は吸い込みと肺がんなどを起こす恐れがあり、2006年9月に含有製品の製造・使用が全面禁止されました。アスベスト（石綿）の禁止前に建てた家の多くは石綿を含むケースがあり、解体前の調査時に、使用の有無を調べますが、リフォーム等でアスベスト（石綿）が隠されてしまっている場合は、解体中に発見、その後の費用や工期が伸びてしまうケースもあります。敷地に浄化槽といった埋設物や大きな木・石がある場合も別途費用が必要となりますので、相続した建物に付属するものも解体費が増加してしまう要因となりえます。

■解体費を抑えるために「相見積もり」「補助金」を活用する？！

解体工事に伴う家計の負担を抑えるにはどうすればいいかを考える際、まず大切なのは解体業者から相見積もりをとることです。その業者の保有する重機や作業員の人件費などが業者で異なり、見積額に差が出ることは珍しくありません。

工事の時期も注意が必要です。家屋がある住宅用地は200㎡まで特例で固定資産税は本有の6分の1になっていますが、更地にすると特例が原則外れ、負担調整措置の適用では3～4番程度になる場合が多いといわれています。

解体に補助金を出す自治体も多くあります。呉市では倒壊の可能性が高いと診断を受けた場合で、建物解体にかかった費用の30％かつ30万円までの補助金が出ます。

ただし、本年度の制度は9月29日までとなっていますのでご注意ください。

これから相続する空家も増えることから、相続した際の参考にお役立てください。

不動産事業部　松島豊

新築不動産部　宅地建物取引士＆住宅ローンアドバイザーの近藤です。

近年「中古物件購入+リノベーション」の人気が高まっています。

理由は、新築価格の上昇と新型コロナの影響です。

首都圏などでは新築マンション平均価格は2011年の4,557万円から2021年の6,360万円（＋39.5％）と大幅な上昇となっています（不動産経済研究所調べ）。

さらに2020年、新型コロナの影響で新築戸建の建築費が高騰したことがあげられます。

中古の取引は年々増加。コスパのよい中古をあえて選ぶ人も

このような背景もあり、流通量が豊富で割安な中古物件の人気が高まっています。

また昨今、衣服や日用品でもリユース市場が拡大しており、住宅購入の中心である若年層で中古に抵抗がなくなってきたこともその要因のひとつといえます。

以前は予算的に新築をあきらめて中古物件を探す傾向でしたが、最近では、立地やコスパのよい中古を積極的に選ぶ方も増えています。

今回から中古購入+リノベーションのメリット・デメリット、購入時に気をつけたいポイントなどについて解説します。

１．中古リノベは実際に住み始めるまでどのくらいかかる？

マイホームに住み始められるのは実際にいつになるのか。
賃貸住宅のように、契約から翌月には入居開始！とはいきません。

中古リノベの場合は、住み始めるまで平均して6〜7ヶ月の期間が一般的です。
この期間の中で、物件探しからリノベ計画、住宅ローン、工事完成、引き渡しまで行います。
注文住宅の場合だと、住み始められるまで、平均して8〜15ヶ月程かかります。
土地探しから始めて、プラン、デザイン、住宅ローン、工事、引き渡しまでの期間です。
土地購入～注文住宅建築に比べると大分期間は短くなります。

今の家賃が勿体ない、早くいい環境の場所に住み替えたいな、と思っている方にはぴったりです。

２．中古+リノベにおすすめの住宅ローンは？

中古リノベに限らず、マイホームを購入するとなった時、殆どの方が避けては通れない部分です。
住宅ローンは金融機関の一つの商品となるので、各金融機関によって商品内容やが異なってきます。
その中でも中古+リノベの場合、オオサワ創研では、中古物件とリノベーション費用も合わせてご利用できる金融機関をご紹介しています。
各金融機関で金利や保証料、保険の内容など違いますので、シミュレーションをもとにお客様の状況にぴったりの金融機関をご紹介いたします！

販売図面に記載されている用途地域や都市計画の文言について

用途地域とは？

用途地域とは都市の環境保全や利便の増進のために、地域・容積・形態について制限を定める地域をいいます。
用途地域は住居系、商業系、工業系に大別され、第一種低層住居専用地域、近隣商業地域、準工業地域など、全部で12種類に分類されております。
用途地域を定める事により、それぞれの地域にふさわしい建築物の用途を誘導し、無秩序な混在による環境の悪化を防ぐ役割をはたしています。

用途地域ごとに形態制限が定められており、たとえば第一種低層住居専用地域は、良好な住居環境を保護するために定められた地域であることから、外壁の後退距離、絶対高さ制限、道路斜線制限、北側斜線制限など、最も厳しい規制がかけられています。
一方、商業系地域や工業系地域の場合には、住戸系地域のような厳しい規制はないため、比較的高層の建物も建てやすくなっています。

用途地域によって建てられる建物の制限

用途制限についてみてみると、住宅や寄宿舎、老人ホームなどは、工業専用地域では建築できませんが、その他の地域では建築可能となっています。
また、住居専用地域では、原則として一般の事務所は建築できず、店舗・飲食店等についても床面積や階段の制限がある等、建築可能な建物が限定されています。
一方、近隣商業地域、商業地域や準工業地域は、用途による制限は少ないです。
そのため、たとえば準工業地域では、中小規模の工場や住宅、店舗は混在している地域も多くみられます。
また、都心では工場跡地にマンションが建ち並んでいるところも多いです。

計画敷地が2以上の用途地域にまたがる場合には、過半以上の属する区域の規制を受けることになります。
たとえば、1,000㎡の敷地のうち700㎡が第一種中高層住居専用地域、300㎡が近隣商業地域の敷地の場合には、第一種中高層住居専用地域の規制を受けるため、一般の事務所は建築できないことになります。

防火地域・準防火地域とは？

都市計画についてですが、その中でも防火地域・準防火地域についてお話いたします。
防火地域・準防火地域とは、市街地に火災が拡がるのを抑えるために、都市計画法に基づいて指定される地域です。
一般に、防火地域は都心の中心市街地や幹線道路沿いに指定され、準防火地域は防火地域の周辺の住宅地に指定される場合が多いです。

防火地域や準防火地域に指定されている地域内に建物を建てる場合には、ある程度の義務があります。
これらの防火規制は火災の延焼の防止を目的としているので、防火地域や準防火地域では建物の階段、延べ面積に応じて、建物を耐火建築物・準耐火建築物といった燃えにくく延焼しづらい構造にしたり、屋根、開口部、外壁等を防火構造にしなければなりません。

たとえば、防火地域の場合には、階段が3以上または延べ面積100㎡超の場合には、耐火建築物としなければならず、それ以外の場合でも耐火または準耐火建築物としなければなりません。
このため、防火地域内に建築する場合は、耐火建築物・準耐火建築物にするためのコストがかかることになります。
なお、対象地がどの地域に指定されているかは都市計画図などに記載されているので、役所などで確認してみてください。

また、耐火建築物・準耐火建築物は火災保険に加入する際には、木造よりも保険料が安くなります。
加入する時に書類の提出が必要となり、後から気づいた場合には火災保険の入り直しとなるので、購入前に事前に確認をしておく方が良いかと思います。

何気なく見ている販売図面でも、上記の情報を知っていると、街並みの雰囲気も掴めるのではないでしょうか？
住宅購入前にはどのような地域なのかも把握して購入するようにしましょう。

株式会社オオサワ創研　松島豊

新築不動産部　宅地建物取引士＆住宅ローンアドバイザーの近藤です。

今回は、住宅購入における「頭金」について書いてみます。

そもそも、住宅購入における頭金とは何でしょうか？

住宅購入の頭金というのは、住宅ローンで借り入れる金額とは別に、自ら用意する自己資金のことを言います。

■住宅購入で頭金を入れるメリット

・住宅ローン審査に通りやすくなる

まず、住宅購入で頭金を入れると、審査に通りやすくなるというメリットがあります。

審査に通りやすくなる理由はさまざまですが、大きな理由として挙げられるのが、「住宅ローンとして借りる

金額が減るから」というものです。

住宅ローンは誰でも借りられるというわけではなく、必ず審査を受ける必要があります。

借入額が多いと、審査の時に「住宅の購入者がしっかり支払えるほどの返済能力があるか」を厳しく審査され

ます。

住宅は数千万円のローンを組むことも多いので、収入があまり高くなかったり、給与額が安定しなかったりす

る職業の場合は審査に通りづらくなります。

頭金を多く支払えば借入額が減るため、審査する際に見られる返済能力の基準が下がります。

つまり、頭金を多く入れることによって、所得が低い場合でも住宅ローンを組みやすくなるということです。

・住宅ローン返済額が軽減される

また、返済額を軽減することができるというのも頭金メリットの一つといえます。

ローンの中でも住宅ローンの金利はそれほど高くはありませんが、住宅の購入額が高ければ、その分金利によ

って発生する利息額も大きくなるので、返済が大変になってしまいます。

頭金を入れて住宅ローンの返済額を軽減すれば、金利の負担も小さくなるので、「返済が苦しくなって債務整

理をすることになった」といった状況を避けることもできます。

■不動産購入で頭金を入れるデメリット

逆にデメリットの一つは、必要な初期費用の金額が大きくなるというところです。

住宅ローンを組む理由はさまざまですが、多く挙げられるのは「資金が手元にないから」ではないでしょうか。資金が手元になくても、収入を得ている場合は住宅ローンを組めるので、初期費用があまり必要になりません。

また、もし頭金を入れるのに十分な貯金があったとしても、子どもや赤ちゃんがいるような場合、将来的に多

くの費用が必要になることが考えられ、貯金を頭金にするのが難しくなります。

頭金を入れる金額は、生活に余裕のある範囲でを支払ったり、貯金がない場合は購入を先延ばしにしたりする

のも良いかもしれません。

■頭金を入れるなら、目安は何割？

頭金としてどれほどの金額を入れるかは人によってさまざまですが、一般的な目安は「購入額のうち2割ほど」

とされています。住宅ローンの金利はそれほど高くないので、利息の軽減を重視する必要性が大きくはないこ

とから、購入額の2割未満を頭金にするケースが多いです。

また、頭金に限度額はないですが、最大でも購入額の5割ほどにしておくべきだといえます。

理由は、6割以上の頭金が支払えるのであれば、全額キャッシュでの購入を検討した方が良いといえるからで

す。住宅の購入を急いでいるのであれば、頭金6割以上を支払って残りを住宅ローンにするのも悪い選択では

ありません。しかし、住宅ローンを組む際には、別に保険料などの諸費用がかかります。もちろん、ローンを

組むことによって利息分も追加で支払う必要があります。

頭金を6割以上出せるほど収入や家計が安定しているのであれば、これらの費用は無駄な出費であるともいえ

るでしょう。

そのため、可能であれば残りの金額を貯金し、全額キャッシュで支払う方が良いと言えるわけです。

　以上、頭金についてでした。

　ライフプランに沿った資金計画シミュレーションもできますので、お気軽にご相談ください。

駅までの所要時間や職場への通勤時間は不動産選びの重要な条件です。しかし、広告の表示より実際は時間がかかると感じることもあります。

私の自宅も駅までの所要時間は大きな国道を渡る事の有無により、大きく変わります。

その規約のルール改正が2022年9月にされましたので、本日はその内容を解説したいと思います。

そもそも不動産の所要時間はどう決まるのかをご存知でしょうか？

不動産の所要時間は広告の適正化をめざす業界の次週規制団体、不動産公正取引協議会連合会が表示規約で定めています。

この不動産公正取引協議会は全国９地区にあり、不動産会社の物件情報を調べ、表示が実際と違う場合は是正勧告をしたり、悪質な場合は違約金を科したりすることもあります。

■徒歩分数がより厳格になった不動産広告表示！（2022年9月改正）

＜最も遠い住戸の徒歩分数を表記＞

旧　販売戸数が複数の場合、最も近い区画の表示でもよい

新　最も近い住戸だけでなく、最も遠い住戸の併記が求められる

＜駅出入口からマンション入り口の徒歩分数を表記＞

旧　庭や駐車場などがあって敷地が大きい場合、駅から最も近い敷地までの徒歩分数の表示

新　建物の出入口を起点として徒歩分数を表示

■「徒歩1分＝80m」は女性がローヒールで実測した際の距離！

規約では駅など各種施設までの所要時間は80mを1分と計算し（起点および着点を明示して表示）1分未満の端数は切り上げて表示することになっています。直線距離ではなく道のりの距離です。駅から物件まで800ｍあるとしたら、所要時間は10分となります。秒単位はなく、１ｍでも超えたら1分切上げるというルールです。

なぜ、80ｍで1分なのかは、一説では規約を定める際、所管する公正取引委員会の女性委員がローヒールで実測したところ、80ｍ歩くのに１分かかったとされています。その歩く時間が根拠の1つになったそうです。その為、男性が早歩きすると、1分以内に歩けてしまう場合もあり、実際に歩いてみると1分もかからないケースも出てきます。しかし、所要時間には横断歩道の信号待ちや踏切、上り坂によるロスなどは含まれないため、実際より時間がかかるということもあります。どうやら信号待ちの時間は道路の幅によって、また交差する道の数によっても時間がかかる信号もありますので、ルール化しにくいといった事情が含まれます。

■電車での移動時間は？！　（不動産広告で表示）

広告で表示された所要時間より長いと感じられる理由はほかにもあります。起点となるのが駅の改札ではなく「出入口」という点です。大きなターミナル駅や地下に改札のある駅の場合、多くは地下道や階段などを通らなければならず、出入口から改札にたどり着くまでに時間がかかります。東京の地下鉄大江戸線のようなかなり深い場所を走る路線の場合は、思った以上に時間がかかります。また、通勤時間に関しては、これまでは例えば「〇〇駅から大手町駅まで急行で〇〇分」と表示していました。途中で各停から急行に乗り継いだり、他路線に乗り換えたりする場合もルール化しにくいという理由でその時間を加えなくても良いというルールでした。朝は乗降客が多く通常より時間がかかる場合もありますが、極端に誤差がなければ昼間の通勤時間を表示していました。しかし、実際に即していないとの判断から、2022年9月から規約が改正されました。通勤時間を表示する場合は多少幅を持たせてもいいから乗り換え時間も明記するよう変更されました。時間は朝のラッシュ時を基本とし、それより短い昼間の通勤時間を併記してもいいようなルールとなります。

所要時間の定期も大きく変わり、これまでは駅から物件の敷地までの時間でしたが、建物の入り口までの時間になりました。大規模開発で一戸建てやマンションが多数立ち並ぶ場合、駅から近い物件と遠い物件とでは所要時間が異なります。改正後はそれをきめ細かく所要時間を表示しなければならなくなりました。

いずれにせよ、この表示ルールの改正により、建設中のマンションで当初、徒歩7分で売り出したものの、改正で表示は8分に変更された事例もあるようです。最近、不動産のポータルサイトにて家探しをする場合、1分以内、5分以内、7分以内、10分以内などと細かい区切りで検索をしながら家探しをします。最近では、7分以内で検索する人もふえていますので、そのような検索手段を取られると8分だと検索から漏れてしまうといったケースも発生します。勿論、この徒歩分数の表示が売却に影響を及ぼす可能性もあります。たかが1分されど1分の表示の違いによる不動産価格は大きな価格差となります。

これから不動産購入をされる方は、この1分の表示の違いによって売却価格も変わってきます。ぜひ、このような視点も忘れずに不動産購入をご検討いただければ幸いです。

いずれにせよ、このようなルール改正が行われたことを把握しておいてください。

今後の参考にお役立てください。

不動産事業部　松島豊

新築不動産部　宅地建物取引士＆住宅ローンアドバイザーの近藤です。

新築住宅でも大きく、注文住宅と建売住宅の2種類があります。

実際どちらが良いのか、悩むところです。

今回はそれぞれの特徴、メリットなどをお話しします。

建売住宅と注文住宅のメリット・デメリット

｜価格

建売住宅は言わば既製品であるため、注文住宅に比べて安価という点がメリットと言えます。

しかし、既製品であるが故に、本当は自分たちの暮らしに必要ない仕様や空間にもお金を掛けている点はデメリットと言えるでしょう。

その点、注文住宅の場合は自分たちに不必要な空間や機能などをある程度自由に省くことができるため、自分たちの暮らしに必要な空間や仕様にだけお金を掛けることができるメリットがあります。

また、建売住宅の場合は、土地と建物のセット価格で販売されているため、建物価格がいくらなのか、非常に分かり辛くなっているところがデメリットでもあります。

｜購入のタイミング

建売住宅は完成した建物を見てから購入（売買契約）できる点がメリットです。

注文住宅は完成前の図面の段階で購入（請負契約）するため、完成後に想像と違ったと感じる部分が出る可能性が考えられます。そのため、注文住宅の場合は、モデルハウスや完成見学会などに参加するなど、家を建てる建築会社がどのような建物を建てているかを実際に確認した上で購入を検討するようにしましょう。

｜注文できる範囲

注文住宅は間取りやデザインを自由にオーダーできる点がメリットと言えます。

まさに夢を形に変える瞬間です。その半面、決めることが多過ぎて大変なところはデメリットと言えますので、打合せを楽しみながら、時間をかけて進めたいという方に向いています。

そういう意味では、建売住宅は購入までの過程が注文住宅に比べて楽な点がメリットと言えます。

｜設備仕様や性能

建売住宅の設備は各メーカーの製品で設えてあります。そのため、選択肢が少ないケースがほとんどです。

注文住宅も各メーカーの製品を標準採用とすることが多いですが、価格に折り合いがつけば様々な仕様を選ぶこともできます。

建売住宅と注文住宅、どちらを選ぶべきか？

タイプ１｜家が好きな人、性能にこだわる人

注文住宅は趣味の領域に入る面があります。細かく好みを反映させていくとキリがなく、一つひとつ細かなことまで考えて決めていくことが好きな方は楽しくても、そういった行為が好きではない方にとっては苦痛に感じます。また、こだわりが強いほど、それ相応の費用は発生しますので、趣味の一つとして家づくりを楽しみたいという方には注文住宅がおすすめです。

タイプ２｜費用をあまり掛けたくない人

住宅購入費用をとにかく抑えることを重視したい方は、建売住宅がおすすめです。購入までの過程も楽で、注文住宅に比べればお手頃価格な場合が多いです。新築住宅であれば、スペックの良い設備がほとんどですので、ある程度快適な家に住むことができるはずです。

タイプ３｜既に土地を所有している人

既に土地を所有されている方は、土地を売って住み替えるという方法もありますが、基本的には注文住宅がおすすめです。所有地で注文住宅を建てる場合は、家づくりの予算に土地購入費用を含む必要がない分、住宅ローンの条件が良くなることが多いこともメリットの一つです。この場合、建物にどれだけこだわるかは人によって異なりますので、希望と予算に応じて検討されると良いでしょう。

以上、おおまかな二つの違いをあげました。

オオサワ創研では自社施工の注文住宅も、建売業者さんの建売住宅のご案内も、どちらもできます。

まずは一度ご相談ください。