再建築不可は解消できる！？
投稿日：2018.06.01
オオサワ創研・新築不動産事業部の松島です
販売チラシを見ていると、たまに目を引く安さの物件があったりしますね。
「コレは！」と思って詳しく調べてみると、「再建築不可」との記載があった、というのは良くあるケースです。
この「再建築不可」を解消する方法はあるのでしょうか？
手続き面からみれば、「再建築不可」は解消可能です。
①道路に接道するための土地を追加で買う
再建築するためには、建築基準法上の「道路」に２ｍ以上接していなければなりません。
そこで、本土地と道路の間にある土地をその所有者から譲ってもらう、という方法があります。
この方法については、土地の形状にもよりますが、土地取得費がかかってしまうため、コストの面では話が進まないケースが多いかと思います。
資金力があって、再建築不可土地とその隣地をまとめて購入できてしまう場合には、有効な方法です。
②道路位置指定を申請する
アスファルト舗装もされており、排水施設も整っていて見た目は道路になっているが、建築基準法上の道路ではない、という道路に接道している場合もあります。
こういった場合には、その道路を建築基準法上の道路として「指定」してもらうという方法があります。
これが「道路位置指定」制度です。
対象の道路について、幅員や隅切りの有無、道路自体の長さ、アスファルト舗装や排水施設等、諸々の条件がありますが、これらを満たしている場合には、管轄の行政機関へ「道路として指定して欲しい」という申請をすることができます。
ただ、こちらの方法に関しても、道路の所有者はもちろん、その隣接地の方や、抵当をつけている金融機関等、多くの利害関係人の協力（書類への捺印）が必要になってしまいます。
もちろんその道路が建築基準法上の道路として認められれば、土地自体の価値も上昇しますので、関係者は皆メリットを受けることになるのですが、その労力や時間の部分で上手くいかないケースもあるようです。
また、隣地の名義人に相続が発生していて、所有者が特定できないケースもあります。
いわゆる所有者不明土地問題ですね。こういった場合には、そもそも誰から捺印をもらえばいいのかもわからない、という話になってしまい、やはり手続きがストップしてしまいます。
このように「解決策」自体は手続き上存在していますが、机上論であって、現実的ではありません。
行政側で、もっと簡便に位置指定できる制度を設ける等の施策がない限り、再建築不可土地を解消することは難しいのが現状です。
今後の人口減・家余りの状況を考えますと、地方や駅からアクセスの悪い土地になるほど、道路のようなインフラについては制度面・費用面からも手当が薄くなることが予想されます。
再建築不可物件に関しては、解決方法の目途が立っている場合や、再建築不可のまま利用する方法がある場合を除いて、一般の方は手を出さない方が良いかもしれません。
購入検討の物件が相場よりも明らかに安い場合には、オオサワ創研のエージェントへ是非一度ご相談ください。
