住宅ローンの金利上昇への備え①
投稿日：2024.02.04
新築不動産部 宅地建物取引士＆住宅ローンアドバイザーの近藤です。
前回は「転勤したら住宅ローンはそのまま借りられるのか？
住宅ローン控除は受けられるのか？銀行には言わなくてよいのか？？」についてでした。
(前回のブログはこちらから)
今回は、「転住宅ローンの金利上昇への備え①」についてご紹介いたします。
日本銀行は、2022年の12月に続き2023年７月、10月にも、
金融政策の一部修正を行うなど、今後の金利動向が注目されています。
一方、インターネット型の住宅ローンでは変動金利型の金利競争もさらに激しくなっています。
こうした動向を踏まえ、仮に、金利上昇の可能性があるとした場合、
住宅ローン利用者が想定しておくべき備えについてもお話しします。
住宅ローンの適用金利は店頭金利から、固定した優遇金利を差し引いたものになります。
「多くの金融機関は住宅ローンの金利決定に長短プライムレートを参照する」といわれています。
短期プライムレートは、無担保コールレート（翌日物）の影響を強く受けるといわれていて、
長期プライムレートは、みずほ銀行が独自に決定したものを日本銀行が公表・掲載しています。
みずほ銀行の住宅ローン商品説明書の中に「新規の借入時の金利」と「借入後の金利の見直し」について、
どのように決定しているのかについて説明されています。
新規の借入時の金利の決定についてみると、短期プライムレート連動という言葉が入っていますので、
みずほ銀行は、変動金利型の金利を決定する際に短期プライムレートに連動していると説明しているということです。
一方、固定金利選択方式については特に記述はありませんが、みずほ銀行が独自に決定するというように書かれています。
【民間金融機関の住宅ローンの差別化戦略】
民間金融機関の住宅ローンについては、近年、適用金利を引下げるなど、
商品について主に３つの方法で差別化が進められています。
① 変動金利型の適用金利の最低水準や銀行手数料の引下げなど
② 最長借入期間の長期化
③ 保障内容の充実した団体信用生命保険の提供
■金融機関114行の住宅ローンの最長借入期間を調べると、最長借入期間35年で提供されている金融機関32行、
40年で提供されている金融機関63行、50年で提供されている金融機関19行です。
したがって、40年以上の長い借入期間を提供している金融機関の商品が一般的になってきています。
このような借入期間の長期化の商品設計をされている金融機関は、主に地域の金融機関で、
金利水準はネット銀行やメガバンクよりも相対的には高いのですが、借入期間の長い住宅ローン商品を提供することによって、
１カ月当たりの返済額を小さくすることで契約を獲得するという差別化をしています。
■団体信用生命保険（以下、団信）の商品設計に関しては、保障内容を充実した団信の上乗せ金利幅をゼロ、
あるいはゼロに近いかたちで提供している金融機関が相当数あります。
■注意しなければいけないのが、最近変動金利型住宅ローンについて多くの金融機関が取り扱っている、
５年ルールと125％ルールというものを融資条件の規約内容から外し、その代わりに金利水準を下げるなど、
他のサービス水準を良くするということで対応する金融機関がでてきた点です。
一般に変動金利型で５年ルールというものは金利が上昇しても、
５年間は毎月の返済額が変わらないというものです。
125％ルールというのは、変動金利型で金利が上昇しても、
６年目以降は元の返済額の125％までしか増えないというものです。
これらのメリットは、変動金利型で借入れ後に金利が上昇しても、返済中の家計の収支については大きく変動せず、
また、ゆっくりと家計の見直しを進めることができるというものです。
一方で、変動金利型のデメリットは、仮に金利が上昇し利息の支払いが増加しても、
未払いの利息も含めて住宅ローンを完済する義務は免れません。
また、未払いの利息が増える可能性もあり、結果的に総返済額が大きくなることも注意事項かと思います。
昨今、これらのルールを撤廃する代わりに、見栄えのいいかたちで商品を提供する銀行も増えています。
融資機関側からみると、５年ルールや125％ルールというのは、
市場金利が上昇しても低い返済額でお客さまに住宅ローンを提供していることになりますので、
それだけリスクを抱える＝コストがかかっていることになります。
逆に、このリスクをなくせば、リスクヘッジにかかるコストが下がるので、
優遇金利幅を拡大できるメリットがあります。
商品説明書の中身をしっかり確認し､このようなルールの有無を確認することが大切になります。
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