住宅ローンの金利上昇への備え②「借換えと繰上げ返済について」
投稿日：2024.09.06
新築不動産部 宅地建物取引士＆住宅ローンアドバイザーの近藤です。
(前回のブログはこちらから)
今回は、②「借換えと繰上げ返済について」についてご紹介いたします。
金利上昇した場合の借換えと繰上げ返済の選択
住宅ローンの商品選択における悩みは、変動金利型で借りた際に金利上昇に耐えられるのか？
ということだと思います。問題点を整理すると。
①新規借入や借換えの場合、
変動金利型はローンの返済額は少ないが、金利が上昇すると、返済額が大きくなる恐れがある点。
②一般的に金利が上昇するときは、
借入期間の長い金利から上昇するため、金利上昇が始まってから、変動金利型から固定金利型に変更しても遅くなる点。
③将来の金利上昇を予測するのは難しい点。
そこで、変動金利型の住宅ローンの利用者が、
このような問題点や将来の不安について事前に備える３つの戦略をご紹介します。
①「変動金利型」または「組合せ商品（ミックスローン、固定期間選択型）」を選択する。
⇒全期間固定よりも、月々の返済額が低く、ローン残高も早く減るメリット。
②固定金利型を契約した気持ちで、返済額の差額分を預貯金等で積み立てる。
③金利上昇した際に、積み立てた預貯金を繰上げ返済に充てる。
「借換え」の効果
変動金利型の住宅ローンのリスクへの対応策として借換えが考えられますが、
一般に、借換えが効果をもつ場合は、優遇金利幅が十分拡大する局面です。
つまり、基本的には金利低下局面で借り換える場合です。
逆に、金利上昇局面でもうまくいく方法として、変動金利型から変動金利型への借換えで、期間選択型
で借りられた方は特に、固定金利型期間が終了すると優遇金利幅が縮少することから、
優遇の終了した後の金利を選択するよりも、
この時点における変動金利型へ移行するケースが多いと考えられます。
今借りている変動金利型の水準が十分高いのであれば、有効な方法と考えられます。
ただし、借換えに必要な手数料を含め総返済額が少なくなるか検討することが重要です。
借換えの場合、通常事務手数料として2.2%の手数料や（金融機関による）、
他にも抵当権等にかかる各種手数料がかかります。これらを考慮しても効果的で有効なのか考える必要があります。
また、住宅ローン残高も返済期間も十分残っているのであれば、借換えが有効になることも考えられます。
以上を考えると、金利上昇局面では通常は固定金利型の方が早く金利が上昇するため、
借換えの経済的な効果は乏しく、「金利が上がったらどうしよう」という不安の解消に留まるといえます。
まとめ
昨今の住宅ローンの適用金利が低い水準で推移しているなかで、
日本銀行の金融政策の修正もあって、変動金利型と固定金利型の金利差が拡大しています。
このため住宅ローン利用者は、金利のより低い変動金利型の住宅ローンを選択する傾向が高くなっています。
変動金利型か固定金利型かの選択は、利用者のリスク許容度によります。
リスク許容度が低いほど、利用者は資金余力の拡大など、計画的な備えと家計の見直しが重要になります。
仮に、将来の金利上昇に備えるには、借換えよりも、繰上げ返済で対応する方が効果的と考えられます。
一般に金利上昇局面では、変動金利型から固定金利型への借換えは経済的な効果は難しくなります。
安心して家族と自分の住宅に住みたいという目的のためには、
金利変動があっても最低限の住宅ローンのリスク管理が求められるということを認識することが重要となります。
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不動産部 近藤
